Kupovina stana ili kuće uz pomoć stambenog kredita za većinu ljudi predstavlja jednu od najvećih finansijskih odluka u životu.
Pre nego što banka odobri kredit, procenjuje da li ćete moći redovno da izmirujete obaveze tokom dugog niza godina. Taj postupak procene naziva se procena kreditne sposobnosti.
Kreditna sposobnost predstavlja procenu vaše mogućnosti da dugoročno otplaćujete kredit bez kašnjenja. Banka pritom ne gleda samo visinu plate, već stabilnost prihoda, postojeće obaveze i vrednost nekretnine koju kupujete.
U nastavku ćete dobiti precizan pregled faktora koje banke najčešće proveravaju i kako oni utiču na odluku o odobrenju stambenog kredita.
Šta banka zaista proverava pre odobrenja kredita
- koliki su vaši stabilni prihodi i da li mogu da pokriju ratu kredita
- kakva je vaša finansijska istorija i postojeća zaduženja
- kolika je vrednost nekretnine i visina učešća
Za stambene kredite, rata najčešće ne bi trebalo da prelazi polovinu (50%) neto plate, mada neke banke idu i do 60%. Ali to je maksimum. Najčešće banke planiraju kredite sa manjim rasterećenjem, ako je to izvodljivo.
Važno je razumeti da procena nekretnine i dodatni troškovi takođe ulaze u ukupnu sliku. Kada planirate kupovinu, često se uz kredit razmatraju i prateći troškovi kao što su osiguranje kuće ili stana i porezi, jer banka želi da bude sigurna da možete da iznesete sve obaveze vezane za nekretninu.
Napomena: Kod stambenog kredita banka često zahteva da nekretnina bude osigurana od osnovnih rizika (požar, poplava i slično). To osiguranje se zaključuje posle odobrenja kredita, ne pre. Dakle nije faktor za procenu kreditne sposobnosti, već uslov za realizaciju kredita.
Koliki deo plate banka priznaje za ratu kredita
Jedan od prvih koraka u proceni kreditne sposobnosti jeste utvrđivanje maksimalne mesečne rate koju možete da podnesete.
Banke obično primenjuju pravilo opterećenja zarade, koje pokazuje koliki deo prihoda može da ide na otplatu kredita.
U praksi se najčešće koristi sledeći okvir:
| Neto plata | Tipična rata | Maksimalna rata |
|---|---|---|
| 70.000 din | oko 28.000 din | oko 35.000 din |
| 100.000 din | oko 40.000 din | oko 50.000 din |
| 150.000 din | oko 60.000 din | oko 75.000 din |
Važno je znati da banka ne priznaje uvek pun iznos plate. Ako primate dodatke ili varijabilne bonuse, banka često uzima samo deo tog prihoda ili ga uopšte ne računa.
Vrsta zaposlenja i stabilnost prihoda
Najsigurnijim oblikom zaposlenja obično se smatra rad na neodređeno vreme. Takav status pokazuje da imate dugoročan izvor prihoda.
U proceni stabilnosti prihoda obično se gleda sledeće:
- zaposlenje na neodređeno vreme koje traje najmanje šest meseci
- rad na određeno vreme uz duži kontinuitet zaposlenja
- kombinacija plate i dodatnih prihoda
Ako vam plata varira iz meseca u mesec, banka najčešće računa prosek primanja za određeni period. U nekim slučajevima uzima se prosek za poslednjih šest ili dvanaest meseci.
Rad na određeno vreme ne znači automatsko odbijanje zahteva. Ako imate duži kontinuitet zaposlenja kod istog poslodavca, banke često prihvataju takve klijente uz nešto strože uslove.
Postojeći krediti i zaduženja
Jedan od najvažnijih elemenata procene kreditne sposobnosti jeste pregled postojećih obaveza. Banka mora da utvrdi koliko ste već zaduženi pre nego što odobri novi kredit.
Postojeći krediti direktno utiču na maksimalni iznos stambenog kredita koji možete dobiti. Čak i manji keš kredit može značajno smanjiti kreditnu sposobnost.
Najčešće se analiziraju tri vrste obaveza:
- keš krediti i kreditne kartice
- dozvoljeni minus na računu
- kupovina na rate
- jemstva i sudužništva po tuđim kreditima
Ako imate keš kredit sa ratom od 15.000 dinara, taj iznos se oduzima od maksimalnog dozvoljenog opterećenja plate. U praksi to često znači manji iznos stambenog kredita.
Mnogi klijenti pre podnošenja zahteva zatvaraju manje kredite kako bi povećali kreditnu sposobnost.
Kreditni biro i finansijska istorija
Podaci iz kreditnog biroa predstavljaju jedan od ključnih izvora informacija za banku. Kreditni biro vodi evidenciju o svim kreditima i načinu njihove otplate.
[Image of credit bureau report analysis and financial history]Kreditni biro je sistem evidencije koji sadrži podatke o kreditima, kreditnim karticama i eventualnim kašnjenjima u otplati.
Banke posebno obraćaju pažnju na:
- redovnost otplate kredita
- eventualna kašnjenja
- broj postojećih obaveza
Kašnjenja duža od 60 dana često predstavljaju ozbiljan problem. Čak i kada su dugovi kasnije izmireni, takvi podaci ostaju evidentirani određeni broj godina.
Dobra kreditna istorija pokazuje da ste pouzdan klijent, što može značajno povećati šanse za odobrenje kredita.
Visina učešća i procena vrednosti nekretnine
Veće učešće smanjuje rizik za banku i povećava šanse za odobrenje kredita.
Procena vrednosti nekretnine radi se preko ovlašćenog procenitelja. Banka priznaje procenjenu vrednost, a ne nužno cenu koju ste dogovorili sa prodavcem.
Da li ste znali?
- banka finansira procenat procenjene vrednosti nekretnine
- procenjena vrednost može biti niža od kupoprodajne cene
- razliku morate obezbediti sami
Ako procenitelj utvrdi da stan vredi manje od očekivanog, potrebno je veće učešće ili manji kredit.
Starost klijenta i rok otplate
Vaše godine ograničavaju rok otplate jer se kredit mora vratiti pre starosne granice banke
U većini slučajeva kredit mora biti otplaćen pre 70 godine života, ali se granice razlikuju među bankama.
Na primer, osoba koja ima 45 godina može dobiti kredit na oko 20 do 25 godina, dok mlađi klijenti mogu dobiti duži rok otplate.
Kraći rok otplate znači veću ratu, što može smanjiti kreditnu sposobnost. Zbog toga starost indirektno utiče na maksimalni iznos kredita.
Kod zajedničkog kredita u paru obično se uzima starost starijeg klijenta kao referenca za rok otplate.
Dokumentacija koju banka traži
Bez kompletne dokumentacije banka ne može započeti procenu kreditne sposobnosti. Prikupljanje papira često traje duže nego što klijenti očekuju.
Najčešće se traže sledeća dokumenta:
- potvrda o zaposlenju i visini zarade
- izvodi iz banke za poslednjih nekoliko meseci
- predugovor ili ugovor o kupovini nekretnine
- dokumentacija o nekretnini i procena njene vrednosti
Pored toga, banka često traži i kopiju lične karte, izveštaj iz kreditnog biroa i dokumentaciju o nekretnini.
Ako kredit uzimate zajedno sa partnerom, oba klijenta dostavljaju kompletnu dokumentaciju.
Nepotpuna dokumentacija predstavlja čest razlog odlaganja procesa odobrenja kredita.
Za kraj
Procena kreditne sposobnosti predstavlja postupak kojim banka utvrđuje da li možete bez problema da otplaćujete stambeni kredit tokom dugog perioda.
Najveći uticaj na odobrenje kredita imaju stabilnost prihoda, postojeće obaveze i visina učešća. Upravo na tim mestima najčešće dolazi do problema u postupku odobrenja.
Ako unapred proverite svoje obaveze i realno procenite mogućnosti, proces dobijanja stambenog kredita može biti z